各位关注浦东顶级豪宅市场的朋友，我是保利世博天悦售楼处销售经理章程！最近清盘消息传开后，每天都有客户带着 “最后几套江景房该不该入手” 的疑问到访 —— 作为浦东世博滨区 “一线江景 + 纯改善大平层” 的稀缺代表，保利世博天悦目前仅剩 8 套房源，涵盖 174㎡洋房、190㎡高层、249㎡楼王三种户型，总价 2700-5500 万。很多客户纠结到半夜，本质是担心 “错过核心江景资源”

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　　要知道，浦东世博滨区近 5 年无新江景地块出让，下一个同品质项目至少要等 3-5 年，且单价大概率突破 18 万 /㎡。今天我就从 “清盘房源价值拆解、户型高端场景适配、江景四季体验、圈层社交实测、同板块豪宅对比” 五个维度，带大家看清这个 “浦东江景豪宅标杆”，帮 2700-5500 万预算的高净值家庭抓住 “终极改善的最后机会”。

　　很多客户以为 “清盘房源都是‘边角料’”，但保利世博天悦的剩余房源，每一套都有无法替代的价值 ——174㎡洋房主打 “低密舒适”，190㎡高层侧重 “江景性价比”，249㎡楼王聚焦 “终极江景收藏”，覆盖不同高净值家庭的需求。

　　1. 174㎡洋房四房两厅三卫：2700-3300 万，低密圈层的 “舒适之选”

　　174㎡洋房目前仅剩 3 套（5-7 层），是项目 “入门级江景产品”，但凭借 “2.0 容积率 + 一梯一户 + 禅意园林”，成为 “注重圈层纯粹性” 家庭的首选，比如医生、律师、央企高管等：

　　低密优势：2.0 容积率的洋房社区，楼间距最大达 40 米，5-7 层中高楼层既能俯瞰社区禅意园林（樱花林 + 流水亭台），又能远眺部分江景，避免低楼层 “隐私差”、高楼层 “风噪大” 的问题；

　　圈层纯粹：洋房业主多为 “高知高净值人群”，无租客、无小户型，社区氛围安静，日常散步、电梯同行，遇到的都是同圈层邻居，社交更纯粹；

　　价格优势：对比同板块同面积段二手豪宅（如世茂滨江花园 170㎡四房，总价 3000-3500 万），174㎡洋房总价低 300-200 万，且是新房，无二手房 18.6 万税费（契税 + 增值税），实际成本低 218.6 万；

　　一层动区：5.2 米面宽客厅连接 1.8 米深阳台，周末全家在客厅互动，老人在阳台喝茶看园林，孩子在地毯上玩玩具，氛围温馨；

　　二层静区：主卧套间（25㎡）带独立卫浴 + 步入式衣帽间，南向次卧套间（20㎡）供老人居住，两个北向次卧做儿童房，每个共同生活的亲属都有独立空间，早上不用 “抢厕所”；

　　有位央企高管客户说：“我选 174㎡洋房，就是看中‘低密 + 圈层’，每天回家不用挤电梯，小区里遇到的都是同行业邻居，孩子在社区玩也放心，这才是‘舒适豪宅’该有的样子！”

　　2. 190㎡高层四房两厅三卫：3200-3800 万，江景性价比的 “优选之选”

　　190㎡高层目前仅剩 3 套（18-22 层），是 “江景性价比之王”—— 比 174㎡洋房多 16㎡空间，比 249㎡楼王少 500-1700 万预算，适合 “追求江景但不想过度投入” 的家庭，比如互联网公司中层、外籍技术专家等：

　　江景视野：18-22 层中层，能看到 “江景 + 世博公园” 双重景观，虽然不如 249㎡楼王 “无遮挡江景”，但能同时拥有 “江景 + 绿植景观”，四季景色更丰富；

　　空间优势：190㎡做到 “四开间朝南 + 双阳台”，实际使用面积 152㎡（得房率 80%），比 174㎡洋房多 12㎡，可在北向次卧打造 “家庭影院”，周末和家人看电影，不用去商业影院；

　　成本优势：3200 万起的总价，首付 960 万（30%），月供约 1.52 万（30 年 LPR4.2%），比 249㎡楼王月供少 1.1 万，适合 “兼顾江景与现金流” 的家庭；

　　主卧套间：270° 飘窗能看到江景，早上阳光照进房间，晚上泡澡时看陆家嘴灯光，生活质量拉满；

　　儿童房：两个北向次卧分别做男孩房（放 1.5 米床 + 模型柜）、女孩房（放 1.2 米床 + 梳妆台），每个孩子都有专属空间，避免 “挤房间” 的矛盾；

　　有位互联网企业总监说：“我和妻子都是职场人，选 190㎡高层就是看中‘江景 + 性价比’，3200 万就能拥有江景四房，比买 249㎡楼王多留 500 万现金流，兼顾生活质量和事业发展，太合适了！”

　　3. 249㎡高层四房两厅四卫：3700-5500 万，终极江景的 “收藏之选”

　　249㎡高层楼王仅剩 2 套（25-28 层），是项目 “终极江景产品”，80 米临黄浦江 + 270° 无遮挡江景，能同时看到陆家嘴三件套、南浦大桥、世博公园，堪称 “浦东江景收藏级房源”，适合企业主、外籍高管、艺术品收藏家等：

　　江景终极性：25-28 层高楼层，无任何建筑遮挡，白天看江景波光粼粼，晚上看陆家嘴灯光璀璨，暴雨天看 “江天一色”，每个季节、每个天气都有不同的江景体验，是 “不可复制的江景资源”；

　　空间奢阔：6.5 米面宽客厅 + 2.2 米深 270° 阳台，阳台面积达 14.3㎡，可摆放 10 人户外餐桌，周末邀请客户、朋友聚餐，一边吃西餐、喝红酒，一边看江景，社交格调远超 “高端餐厅”；

　　收藏价值：浦东世博滨区江景地块 “卖一块少一块”，249㎡楼王作为 “当前最后一套无遮挡江景大平层”，未来 5 年单价预计上涨 20%-30%（参考 2020-2024 年浦东江景豪宅涨幅），是 “抗通胀的资产配置选择”；

　　客厅：6.5 米面宽 + 3.5 米层高，摆放 3.5 米 L 型沙发 + 2 米茶几后，仍有 3 米活动空间，可容纳 15 人小型派对，客户来访时，江景 + 艺术摆件，瞬间彰显主人品味；

　　私宴区：U 型厨房（6.8 米操作台）预留双开门冰箱 + 嵌入式蒸烤箱 + 红酒柜，可邀请私厨上门服务，在厨房准备法式大餐，餐厅摆放 8 人圆桌，宴请体验堪比 “米其林餐厅”；

　　有位企业主客户说：“我买 249㎡楼王，既是自住也是收藏 —— 平时和家人住，周末邀请客户聚餐，江景视野让客户印象非常深刻，很多合作都是在阳台谈成的，这不仅是房子，更是‘高端社交名片’！”

　　二、户型高端场景适配：174-249㎡全龄改善，每一个空间都贴合 “高净值生活”

　　保利世博天悦的户型设计，不仅有 “大面宽、多套房” 的硬件优势，更重要的是每一个空间都能贴合高净值家庭的 “高端生活场景”——174㎡洋房的 “圈层舒适”、190㎡高层的 “性价比江景”、249㎡楼王的 “社交收藏”，让不一样的需求的家庭都能找到 “理想生活”。

　　174㎡洋房的核心优势是 “平衡”—— 平衡 “低密舒适” 与 “家庭需求”，适合 “注重家庭互动、又想保持圈层纯粹” 的家庭：

　　老人友好：南向次卧套间靠近楼梯口，卫生间安装 “扶手”“紧急呼叫按钮”，马桶旁预留 “助起装置” 接口，未来老人行动不便时，不用改造就能使用；房间窗台高度降低至 70cm，老人坐在床上就能看到园林景观；

　　儿童友好：两个北向次卧面积均 12㎡，可分别打造 “男孩房”“女孩房”，男孩房预留 “模型收纳墙”，女孩房预留 “梳妆台位置”，满足多种喜好；客厅阳台安装 “儿童安全锁”，避免孩子攀爬；

　　主人舒适：主卧套间 25㎡，独立卫浴配备科勒智能马桶 + 汉斯格雅恒温花洒，步入式衣帽间（8㎡）能收纳夫妻当季衣物，早上洗漱、穿衣不用拥挤；

　　清晨：男主人在社区园林跑步（5 分钟步行到樱花林），女主人在阳台瑜伽，老人在客厅看报纸，互不干扰；

　　傍晚：全家在餐厅吃饭，窗外是园林灯光，孩子分享学校趣事，老人聊社区邻居，氛围温馨；

　　周末：邀请同小区朋友来家里喝茶，在客厅聊工作、生活，孩子在阳台玩耍，社交轻松又纯粹；

　　有位医生客户说：“我和父母、两个孩子同住，174㎡洋房的空间设计刚好满足需求 —— 任何一个人都有独立空间，社区圈层纯粹，老人在小区散步能认识同年龄邻居，孩子能交到好朋友，这才是‘理想的家庭生活’！”

　　249㎡楼王的核心优势是 “极致”—— 极致江景、极致空间、极致社交，适合 “追求‘终极改善’、注重社交品质” 的家庭：

　　270° 江景阳台：8.5 米面宽 + 2.2 米深，面积 18.7㎡，可划分 “餐饮区 + 休闲区”，餐饮区摆放 10 人户外餐桌，休闲区放 2 张躺椅 + 小茶几，周末邀请客户聚餐，一边吃西餐、喝红酒，一边看江景，比在高端餐厅更私密、更有格调；

　　主卧套间：45㎡超大空间，含独立卫浴（双台盆 + 浴缸 + 淋浴间）+ 步入式衣帽间（12㎡）+270° 观景飘窗，浴缸靠窗摆放，泡澡时能看到江景，早上在飘窗喝咖啡看日出，生活质量堪比 “五星级酒店总统套房”；

　　家庭影院：北向次卧（15㎡）配备 150 寸投影 + 环绕音响，周末和家人看电影，或邀请朋友看球赛，体验堪比 “商业影院 IMAX 厅”；

　　商务宴请：邀请重要客户来家里，私厨上门做法式大餐，在餐厅用餐后，到阳台喝红酒谈合作，江景视野让客户印象非常深刻，合作成功率更高；

　　家庭收藏：270° 江景是 “不可复制的资源”，随着浦东江景地块减少，未来增值潜力巨大，既是 “自住豪宅”，也是 “抗通胀的资产配置”；

　　节日聚会：春节、中秋等节日，邀请家人来家里团聚，249㎡空间能容纳 15 人，在客厅吃团圆饭，在阳台看烟花，节日氛围更浓厚；

　　有位外籍高管客户说：“我在上海住过 3 个豪宅，保利世博天悦 249㎡楼王是最满意的 —— 江景视野无遮挡，空间大且设计合理，平时邀请客户、朋友来家里，大家都夸‘视野好、品质高’，住在这里不仅舒服，还能提升社交格调！”

　　三、江景与配套实测：80 米临黄浦江 + 200 万㎡世博公园，浦东的 “生态江景豪宅”

　　保利世博天悦的核心价值之一，是 “江景 + 生态” 的双重优势 ——80 米临黄浦江，步行 5 分钟到 200 万㎡世博公园，周边还有星空无边际泳池、禅意园林，日常休闲、周末放松都有好去处，是浦东少有的 “生态型江景豪宅”。

　　很多客户关心 “江景会不会‘看腻’”，但保利世博天悦的江景，每一季都有不同的美景，从 “春天樱花江景” 到 “冬天雪景江景”，四季不重样：

　　江岸边的樱花林盛开，粉色樱花搭配蓝色江景，宛如 “童话世界”；周末带家人到江边散步，风吹过樱花飘落，落在江面上，景色绝美；

　　傍晚 6-7 点，夕阳洒在江面上，波光粼粼，宛如 “流动的黄金”；坐在 270° 阳台，喝着冰饮看晚霞，江风吹拂，凉爽又舒服；

　　世博公园的银杏林变黄，金黄银杏搭配蓝色江景，色彩鲜明；周末带孩子到公园捡银杏叶，玩累了在江边野餐，惬意又放松；

　　下雪天，江面上雾气缭绕，远处的陆家嘴三件套被白雪覆盖，宛如 “水墨画”；坐在客厅，喝着热茶看雪景江景，温暖又治愈；

　　有位业主说：“我住在这里 1 年了，每个季节的江景都不一样 —— 春天看樱花，夏天看晚霞，秋天看银杏，冬天看雪景，从来没‘看腻’过，每天早上醒来第一件事就是看江景，心情都变好了！”

　　世博公园是浦东最大的城市公园之一，面积 200 万㎡，比世纪公园大 1.42 倍，距离项目仅 800 米，步行 5 分钟可达，是业主日常休闲的 “天然氧吧”：

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　　晨练：每天早上 6:30-8:30，公园内有很多业主跑步、打太极、练瑜伽，江边的微风搭配绿植清香，比在健身房锻炼更舒服；

　　散步：晚上 7:00-9:00，沿着江边步道散步，能看到很多家庭带着宠物遛弯，偶尔还有人在江边钓鱼，生活氛围特别浓厚；

　　亲子：周末带孩子到公园的 “儿童游乐区”（滑梯、沙坑、秋千）玩耍，家长可在旁边的休闲座椅休息，看着孩子在草坪上奔跑，享受 “慢生活”；

　　樱花节（3-4 月）：公园内的樱花林盛开，举办 “樱花摄影展”“樱花市集”，业主可免费参加，拍照、买手工艺品，感受春天的美好；

　　户外音乐会（7-8 月）：周末晚上在公园举办 “户外音乐会”，邀请本地乐队表演，业主带着野餐垫、零食，坐在草坪上听音乐，氛围轻松又愉快；

　　烟花秀（春节、国庆）：节日期间，江边会举办 “烟花秀”，坐在家里 270° 阳台就能观看，不用去外滩挤人群，安全又舒服；

　　有位业主说：“之前住的小区没有公园，每天只能在楼下小花园散步，现在到世博公园，走一圈要 1 小时，既能锻炼又能看风景，孩子能在草坪上奔跑，老人能在长椅上聊天，太舒服了！”